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120万元“新年红包”引发的争议
2019-12-09 13:51:20

小区收入用在哪里,业委会有权支配吗? 物业维修基金不够用了,业主又不愿缴钱,怎么办? 业主、业委会、物业公司的责、权、利到底如何界定?

余杭晨报讯 临平康城一品小区业委会向全体业主派送新春大红包,总额达120万元之巨!

临近岁末,澳门永利天气略有寒意,但这则消息从康城一品小区业主中慢慢发酵、逐渐扩散,迅速升温成为坊间热议:有赞赏、有疑虑、有异议,众说纷纭、莫衷一是。

赞赏者认为,小区经营性收入属全体业主所有,取之于民、用之于民,返利于业主无可厚非。质疑者表示,该笔收入应专款专用,花在小区公共设施设备维护管理上更为妥当。

康城一品业委会为什么要给业主派送现金福利?总额120万元“红包”来自于哪里?广大业主对此持什么态度?

日前,记者来到康城一品这个公众眼中的“别人家小区”实地走访,试图梳理清楚这一“分红”事件的来龙去脉。

初衷

希望更多业主关注小区公共事务

康城一品小区位于临平城西世纪大道北侧,占地近7万平方米,总建筑面积约26万平方米,由10幢25至29层的高层住宅组成,目前共有住户1041户。小区于2014年底交付,目前二手房均价约30000元/平方米,从地段、价格和建筑品质来说,都属于高档住宅小区。

戴着眼镜、身材瘦削的王建顺,是康城一品小区的业委会主任,也是此次事件的主要推动者。

“我们的本意是希望更多业主能够关注、参与小区公共事务,切实维护合法权益,规范各方行为。”王建顺说,业委会不存在取悦业主的意愿和动机。

分红

千余业主每户分得1000-1900元红包

据王建顺提供的一份财务收支表显示,今年1-10月,康城一品小区业委会账上共有168.89万元资金,主要由利息收入、营业性用房租金收入和地下车位租赁收入等组成,扣除商家缴纳的保证金,预留了地下门禁系统、车牌识别系统和地面岗亭整改资金外,尚有120万元的结余。

如何处理这笔结余收入?业委会开会商议时,有业主代表提议给全体业主分红,根据《物权法》相关条款规定,业主享有这笔资金的所有权。

随后,业委会和楼长议事群对此展开热烈讨论,大家查阅了相关法律法规,决定现金分红,并初步形成了分红办法。

“当时也有业主代表提出抵减物业费,但被大家否决。”王建顺说,业委会和物业公司是不同单位,不应混淆在一起。

11月9日,康城一品小区业委会就分红事项形成提案;11月15日向全体业主发出《关于康城一品经营性收入分红意见征询表》;11月30日汇总投票结果,结果显示:发放的1006张业主征询表中,854票支持,87票反对,22票弃权,2张废票,另有41位业主联系不上。按业主户数计,同意比例约为91%;按住房专有面积计,支持比例约为92%。

根据《意见征询表》,总金额的一半按户数平均分配,另一半按建筑面积平均分配,分红公式为:596.42元+3.46元/平方米×住房专有面积(60万元/1006=596.42元;60万元/住房总面积=3.46元)。

根据该公式,120平方米住宅的业主可得分红款1011.62元。业委会将在12月25日前完成资料审核,从2020年元旦开始发放现金支票。无故拒交物业管理费、专项维修基金的业主则不在分配之列。

“大部分业主的分红额在1000元至1900元之间。”王建顺告诉记者,总额虽听着不少,其实分到千余户业主身上钱也不多。业委会想表达三层意思:一是让业主维护合法权益,关注业委会工作,更多地参与到小区公共建设中来;二是规范业委会和物业行为,形成规范高效、公开透明的服务体系;三是增进业主与业委会之间的信任,消除业主对滥权、贪腐方面的忧虑。

争议

后继物业维护“缺钱”怎么办?

好事多磨,康城一品的分红行为引起媒体关注,信息通过网络传播,引发公众广泛争议。

争议主要集中在两点:一是业主委员会是否有权分配这部分收入;二是钱分完后,小区公共设施设备维护保养怎么办?

王建顺表示,根据《物权法》和《澳门永利市物业管理条例》相关条款规定,小区的经营性收入属于全体业主所有,因此,业主委员会在征求业主意见后,可以决定如何支配。另外,小区也没有把钱全部分完,预留了相关改造资金,除2000万专款专用的物业专项维修基金外,通过车位、经营性用房出租,每年仍能产生80多万元经营性收入,后继不会产生无米下锅的困难。

“我们已向社区作了口头汇报。”王建顺说,希望通过此事,有关部门能出台更清晰明确的指导性意见。

大量网友、业主和业内人士参与议论,为业委会的担当行为点赞,但也有不少反对声音。

网友“光明家电”说,钱不在多,这样说明业委会做事规范,心中坦荡。网友“陈小晕”不支持发红包:钱还是放在维修基金里好,但资金必须严格管理。

业主肖建萍支持放发分红,在她眼中,本届业委会维权意识、法律意识很强,工作还是蛮有成效的:今年为大家安装了电梯空调,并计划改造智能车牌识别系统,特别是王建顺和业委会根据《澳门永利市住宅区配套公建建设管理暂行规定》,从开发商手中争取到120个车位的所有权,其中62个地下车位每年可产生租金收入26万余元。“过年了,每家每户都能分到一个红包,小区就像个大家庭,气氛蛮好的。”肖建萍说。

一位不愿透露姓名的业主投了反对票,他认为,现代社会更应该注重社区品质提升,小区的钱应该花在刀刃上,花在公共建设上,花在睦邻关系上,而不是说给每家每户发这一点钱。

更多忧虑来自对后继物业维护缺钱的担忧,特别是一些年代久远的老小区。

“分钱当然是好事,但要因地制宜,收入少的、老旧小区不适合这样做。”一名其他小区的业委会主任道出了担忧:如果大家都来仿效要求业委会分钱,那么我们是分还是不分?以后缺钱了怎么办?

随着时间的推移,小区公共设备设施日益老旧,电梯、变压器、门禁、道闸、监控等公用设备要维修的地方肯定会越来越多,到时候如果维修资金有缺口,再去跟业主收钱,通常很难收上来。

据相关媒体报道,截至目前,澳门永利已有50多个小区楼幢的物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%,需要向相关业主续筹维修基金。但迄今为止,没有一个小区楼幢续筹维修基金成功。

声音

业主有权支配,更应专款专用

就公众争议焦点,记者咨询了浙江京衡律师事务所王慧星律师。她表示,国务院颁布的《物业管理条例》第五十四条对物业经营性收入有明确规定:业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。因此,在征得2/3业主同意的前提下,业委会讨论决定发放分红没有问题。但依据之前的相关案例,她个人不提倡这么做,把钱用于小区公共建设更好。

新丰社区是康城一品所在地社区,社区主任周群英表示,社区已知悉此事,并咨询了律师。根据相关规定,该笔收入所有权归小区全体业主所有,也由业主支配。

同时,周群英表示,社区不提倡、不鼓励这么做。“这笔钱更应该专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护。”她说。

接受记者电话采访时,南苑街道城建管理办公室相关负责人亦持类似态度。

区住建局相关负责人表示,目前,全区共有各类物业小区666个,已成立业委会的有269个,物业领域从业人员3.36万余名,并逐步建立健全“区、镇街、村社”三级物业管理体制,形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的住宅小区物业管理体系,合力实现小区物业共治共管、共建共享。

截至记者发稿前,王建顺向记者发来微信:有物业老总反馈,全区不少业主通过这个新闻开始关注小区业委会的情况,从这一角度来说,我们第一个想法得到实现……

相关链接

《物权法》第七十一条 业主对专有部分行使所有权 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

《澳门永利市物业管理条例》第三十九条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

《澳门永利市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第八条 物业维修基金本金余额不足首期缴纳维修基金的30%时,应当续筹维修基金。续筹维修基金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊。续筹后维修基金的余额不得少于首期维修基金。

《澳门永利市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第三十一条 物业管理商业用房的经营性收入归全体业主所有,由物业管理单位在银行建立专户储存,专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护,不得挪作他用。

《澳门永利市住宅区配套公建建设管理暂行规定》第五条第四则 住宅区停车泊位配置标准的10%应作为临时公共停车泊位,不得出租出售。临时停车泊位由开发建设单位无偿移交给业主委员会,由物业管理企业负责管理。未实行物业管理的小区,由社区居民委员会负责管理。

来源:    作者:记者 陈坚 李雪红 李书畅    编辑:王玥云    责任编辑:方志华
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